Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: no se permite prohibir el uso del ascensor a los vecinos que no paguen la comunidad

En caso de impago de la comunidad, tenemos derecho a iniciar una acción judicial para que el propietario pague. Además, podemos adoptar medidas disuasorias. Sin embargo, no podemos bloquearle el ascensor por ello. En la Ley de Propiedad Horizontal se reconocen las posibilidades de actuar para evitar impagos. No obstante, no pueden afectar a la habitabilidad de las viviendas.

Por ello, no podemos decir que la ley nos da carta blanca para impedir el acceso al ascensor a los morosos. En la Guía de administradores de fincas colegiados se indica que está excluida esta posibilidad por ser fundamental para la habitabilidad de la finca.

Qué permiten los artículos 6 y 21

Artículo 6. Los propietarios podrán establecer las normas de régimen interior que consideren convenientes para el buen funcionamiento de la finca. Estas reglas de convivencia y uso de los servicios comunes deberán respetarse (obligatoriedad) hasta que sean modificadas por el procedimiento adecuado. Además, deben cumplir con la legislación vigente y los estatutos de la comunidad.

Por ello, contamos con la potestad de regular el uso de los elementos comunes. Sin embargo, no todo lo que se aprueba en la junta de propietarios es válido. Las medidas contra la morosidad no pueden ser abusivas ni vulnerar los límites legales.

En el artículo 21.1 (que es el resultado de la reforma aprobada en 2022) encontramos las medidas contra la morosidad. Podemos pactar unos intereses superiores al legal (acuerdos en la junta). También podemos inhabilitar temporalmente el uso de determinados servicios e instalaciones mientras exista el impago.

El periodo de inhabilitación está ligado a la morosidad. Es decir, mientras el propietario esté en mora. Una vez que deja de estarlo, no puede mantenerse la inhabilitación indefinidamente. Y otra cosa que debe quedar clara es que no se pueden adoptarse por decisión unilateral del presidente o administrador. Es la junta la que debe decidir.

En la Guía de morosidad de AFColegiados se distinguen los casos en los que se trata de instalaciones recreativas o servicios esenciales. Se pueden limitar (dentro de los límites legales) aquellas instalaciones como piscinas o gimnasios. Sin embargo, en el caso del ascensor no es posible porque es fundamental para la habitabilidad.

Cuota ordinaria y derramas exigibles

Podemos iniciar una acción judicial para que el propietario pague. Además de los recibos que mensualmente nos envía la comunidad (cuota ordinaria), también están los gastos extraordinarios que le corresponden (derramas). Cuando estos son aprobados legalmente (por ejemplo, para hacer frente a obras o reparaciones) y vencen, tienen carácter de deuda (si el propietario no los paga).

En caso de que la junta apruebe algo que va en contra de la ley o los estatutos, es posible impugnar ante los tribunales (artículo 18) siempre que se cumplan los requisitos. En el caso de los propietarios con deudas, es necesario que estén al corriente (haber pagado las deudas vencidas) o que hayan consignado judicialmente esas cantidades de antemano (salvo en el caso de establecimiento o modificación de las cuotas de participación, que es una excepción legal).

Además, es necesario que estén legitimados para ello. En la ley se incluyen los que hayan salvado su voto en la junta, así como los ausentes y aquellos a los que se les ha privado indebidamente de su voto. No basta con que no estén de acuerdo con el acuerdo.

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