Redacción de Genbeta
EditorPoner la casa a nombre de los hijos antes de fallecer es una alternativa que se plantean muchos padres, pero esa donación no pasa desapercibida y tiene consecuencias en la declaración de la renta de quien la hace. Y es que los mayores de 65 años cuentan con una exención en el IRPF que les evita tributar por la ganancia que obtienen al donar su vivienda habitual. Eso sí, no es una medida nueva y tiene requisitos concretos.
Lo que dice la ley. La exención está en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, que deja fuera del impuesto la ganancia patrimonial que obtienen los mayores de 65 años al transmitir su vivienda habitual, y la Agencia Tributaria la incluye entre las rentas que no se declaran en su manual para mayores de 65. Pero en principio la donación sí genera una ganancia para quien entrega la casa, según explica la Dirección General de Tributos (DGT) en su consulta vinculante V2752-21. En esa respuesta, de noviembre de 2021, Tributos ya aplicaba la exención a un mayor de 65 años que quería donar su vivienda habitual a su hija.
El peso de la revalorización. La ventaja se nota sobre todo cuando la vivienda se compró hace décadas y desde entonces ha ganado mucho valor, porque la ganancia se calcula restando lo que costó al valor que se le asigna en la donación. Vamos, que cuanto más se haya revalorizado la casa, más dinero deja de integrar en su IRPF quien la dona.
Tiene que ser la vivienda habitual. El requisito clave es que el inmueble cuente como vivienda habitual a efectos fiscales. Según el mismo manual de la Agencia Tributaria, que remite al Reglamento del IRPF, eso exige haber residido en ella de forma continuada al menos tres años, salvo excepciones como un matrimonio o un traslado laboral, y que lo siga siendo al donarla o lo haya sido en algún momento de los dos años anteriores.
Y la DGT lo volvió a aplicar en la consulta V0217-26, fechada el 4 de febrero de 2026: un contribuyente mayor de 65 años que llevaba más de 14 años sin vivir en la que fue su casa, alquilada durante ese tiempo, no podía acogerse a la exención porque habían pasado más de dos años desde que dejó de ser su residencia habitual.
El hijo no se libra. Aunque el padre o la madre se ahorren el IRPF por la ganancia, el hijo o la hija que reciban la vivienda quedarán sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Y no van a pagar lo mismo en todas partes, porque, si el hijo reside en España, la donación de un inmueble tributa con carácter general según la normativa de la comunidad autónoma donde está la vivienda, que es la que fija reducciones y bonificaciones, como detalla una contestación vinculante de la Comunidad de Madrid.
Así que la ventaja existe, y haciendo esta donación el donante puede salir ganando en su IRPF. Pero no es una operación sin impuestos, porque estos tendrán que pagarlos quienes reciben el inmueble.
Foto | Moncloa
