José Alberto Lizana
EditorHan pasado dos años desde que la ciudad de Nueva York impuso una de las regulaciones más estrictas del mundo contra Airbnb y los alquilares de corta duración. Y esto es algo muy interesante para España, que se encuentra ahora mismo en un proceso de regulación para poder atajar el problema de acceso a la vivienda que vive nuestro país ahora mismo. Aunque Nueva York, pese a tratar de ir contra Airbnb, no ha logrado atajar su crisis de vivienda al tener alquileres en máximos históricos.
Qué pasa en España. La situación resuena con fuerza en España, donde el Gobierno y las comunidades autónomas están endureciendo las normativas sobre los pisos turísticos con la esperanza de aliviar un mercado del alquiler asfixiado. Sin embargo, la experiencia neoyorquina, documentada en un reciente artículo de The Wall Street Journal, sugiere que la solución podría no ser tan simple.
Una promesa rota. En 2023 la ciudad de Nueva York implementó la 'Ley Local 18', una normativa diseñada con dos objetivos claros: devolver la paz a los vecinos hartos de ver sus edificios convertidos en hoteles encubiertos y, sobre todo, liberar miles de apartamentos para el mercado de alquiler a largo plazo. De este modo, al aumentar la oferta, en teoría el precio debería haberse visto reducido.
El primer objetivo se cumplió. Los problemas de fiestas y el trasiego constante de viajeros han desaparecido. Los grandes beneficiados, además de los residentes, han sido los hoteles, que han visto un aumento en la ocupación y en los precios. Sin embargo, la segunda promesa, la más crucial para los neoyorquinos, se ha desvanecido.
La situación actual. Dos años después, los alquileres en la ciudad han alcanzado cifras récord, con una media de 4.700 dólares en Manhattan, mientras la tasa de vacantes es prácticamente inexistente con un 2,45%. Jonathan Miller, director ejecutivo de la firma de tasación inmobiliaria Miller Samuel, lo deja claro: "La ley no parece tener un impacto material en hacer que los alquileres sean más asequibles".
¿Por qué? Los expertos señalan que los alquileres turísticos eran solo una pequeña fracción del parque total de viviendas. Además, no todos los pisos que salieron de Airbnb han vuelto al mercado tradicional; muchos propietarios han optado por alquileres de 30 días o más para mantener la flexibilidad. La verdadera raíz del problema, como la falta de construcción de nueva vivienda, sigue intacta.
El espejo español. Mientras Nueva York analiza los resultados con bastante pesimismo, España se encuentra en el epicentro de una tormenta regulatoria. Desde julio de 2025, plataformas como Airbnb están obligadas por normativas nacionales y europeas a exigir un número de registro válido para todas las viviendas que se anuncian en su plataforma. Y ha tenido víctimas. En concreto, más de 65.000 anuncios que han tenido que ser retirados por el Ministerio de Consumo al no contar con este requisito.
Además, una de las reformas más potentes ha entregado el poder a los vecinos. Desde abril de 2025, las comunidades de propietarios pueden vetar la implantación de nuevos pisos turísticos con el voto favorable de tres quintas partes de los vecinos. Un cambio que amenaza con frenar en seco la expansión del modelo en edificios residenciales.
El debate en España es un calco del neoyorquino. Por un lado, el Gobierno y las asociaciones de vecinos argumentan que es una medida necesaria para proteger el derecho a la vivienda y frenar la especulación. Por otro, Airbnb y los anfitriones, citando informes como uno de PwC, defienden que su impacto en el precio es mínimo (apenas un 0,3% del aumento en los últimos cinco años) y que las restricciones perjudican a familias que necesitan esos ingresos extra.
Una guerra de lobbies. La historia de Nueva York también nos adelanta el siguiente capítulo: la contraofensiva. Airbnb se ha convertido en uno de los mayores inversores en las elecciones locales de la ciudad, financiando con millones de dólares a candidatos que prometen relajar las restricciones. Su argumento es que la ley, lejos de solucionar la crisis, se ha convertido en "un factor agravante".
Frente a ellos, una coalición de sindicatos hoteleros y grupos pro-vivienda asequible defienden la ley con uñas y dientes, argumentando que es el primer paso para recuperar el control sobre el parque inmobiliario de la ciudad.
El caso de Nueva York es una advertencia clara: restringir Airbnb puede solucionar problemas de convivencia, pero no es la panacea contra la crisis de la vivienda. Factores macroeconómicos como la falta de oferta y la alta demanda juegan un papel mucho más decisivo. España, que ahora aprieta las tuercas a los pisos turísticos, tiene la oportunidad de observar y aprender. La pregunta es si estamos destinados a repetir la misma historia: más tranquilidad en los rellanos, pero con la soga del alquiler apretando más fuerte que nunca.
Imágenes | Grant Ritchie
